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2017年商业地产盘点:中西部崛起 西南双城或成领头羊

2018-01-12 14:54:25来源:

近期RET睿意德中国商业地产(专题阅读)研究中心发布了《双城记——2017年西南(专题阅读)双城商业地产年终盘点》,针对西南经济中心城市重庆、成都进行了观察对比,从双城2017年整体的宏观表现及具体商业表现,对未来双城的商业趋势进行预判分析。

中西部崛起,西南双城或成领头羊

1980年代开始到2000年的20年时间里,有一个国家发展战略叫东南沿海优先发展战略,大量人口、优秀人才跑到沿海地区,中西部地区鲜有人问津。如今,互联网的发展,消除了信息不对称;而中国高铁的里程数,已经占到了全球高铁里程数的70%,是中国十年前的186倍。高铁已经把城市与城市、区域与区域之间的距离,物流的距离和人口流动的距离压扁了。中西部地区的产业优势和能力开始凸显后发效应,而西南双城表现亮眼。在此社会经济背景下,RET睿意德中国商业地产研究中心通过对2017年商业数据的盘点及分析,发现在2017年的商业市场中两城各具优势,共同推动西部的商业繁荣。

2017年双城宏观表现

一、 城市经济

两城经济位居全国前十,增幅强劲,为商业发展创造潜力和后劲

2017年,成都,重庆两城连续两年GDP稳居全国城市GDP前十,经济发展状态良好,生产总值与经济增速逐步与一线城市靠拢;

2017年前三季度,成都、重庆GDP保持较高增速,其中重庆以10%的增速引领全国重点城市。

第三产业产出比不断上涨,两地服务业未来会成为支撑性产业

产业结构进一步优化,两城第三产业产出逐渐占到总产出的“半壁江山” 。这也意味着未来服务业将会成为支撑产业,成为助推经济增长最强劲的动力。

二、人口变化

1、人口吸引力

成渝常住人口逐年攀升,具备越来越强的人口吸附能力

2、人口政策

人才引进政策助推两城的人口结构优化,成都对人才引进范围更广

2017年成都在人才引进方面开放三种渠道,而重庆仅开放一条渠道,成都对人才引进、人口吸纳的范围更,力度更强。

两城魅力的飙升,未来或成为高净值人群优选落户城市

成渝两城重视人才引进,通过提供优厚的福利条件,吸引一批有才干的中青年。在为城市注入更多新鲜、活力的血液的同时也将进一步优化两城的人口结构。

三、消费市场

1、消费市场

成渝零售市场规模逐年增大,消费市场潜力也在进一步被释放

社会消费品零售总额放缓成为全国趋势,从总趋势看来,2017年成渝两地社会消费品零售总额仍高于全国平均增长水平。

2、消费意愿

居民消费意愿提升,为成渝消费市场提供强大支持

根据成都、重庆城镇居民人均支出以及人均可支配收入的测算,成渝两地居民的消费意愿正在提升,是成渝经济发展强大的牵引力。

3、消费结构

成渝消费结构不断优化,更加注重精神性及发展性消费

近5年来,相对于衣食住行的基础物质支出,成渝两地居民在交通通讯、医疗保健支出、文化娱乐等精神性、发展性消费支出比例显著提升。

小结:基础良好,潜力巨大

成都、重庆经济的快速发展,使得大规模基础设施建设成为必然,同时居民消费力需求的释放,为城市商业发展提供了基本土壤。

成都、重庆居民消费加速升级助推第三产业快速发展。第三产业的繁荣也将增强城镇的服务功能、集聚水平和辐射能力,从而带动商业发展。

城市人口稳定增长,对消费增长及消费升级有促进作用。持续增加的人口红利又进一步支持了城市建设和经济发展,一定程度上也促进着城市商业的繁荣。

2017年双城商业表现

一、市场概况

1、商业存量

成渝两地处于商业存量时代,商业总量逐年增长,去库存仍然是重中之重

 

2、商业供应

成渝新增商业供应呈下降趋势,市场趋于理性,从源头缓解高库存

从2015-2017年数据显示,基于庞大的商业库存,成渝商业土地供应量近几年呈持续下降的趋势,从源头上缓解高库存。

中心城区无商业供应,多集中于新区,未来将呈现商业多中心格局

成都商业供应以二环以内为中心呈放射供应状态,其中天府新区供应数量最大,未来天府新区将形成新商业格局;

重庆供应以北偏东方向为主,呈多点供应形态。

3、 企业拿地

商业地产百家争鸣,商业地产发展模式逐渐呈现多样化

据统计,近3年来,百强房企在成渝两地拿地数量有下降趋势,而中小地产企业拿地数量2017年有大幅增长,商业地产发展模式 将逐渐呈现多样化。

4、房企入驻

外来百强房企的不断入驻,成渝两地商业地产开发将越发包容、多元,成都外来房企实力更为强劲

2017年新进入成都房企共有11家,这11家皆是全国百强房企;

新进入重庆的房企共有14家,其中6家为全国百强房企。

5、开业情况

2017年成渝商业项目开业表现抢眼,为市场注入新鲜血液

从城市来看,重庆开业数量仅次上海位居第二,成都以18个项目位居第四,两城开业项目中不乏优质项目;?

从区域来看,以上海为主的华东地区一家独大,西南地区在重庆和成都的助推下,超过经济较为发达的华南地区,西南商业势头更胜。

成都商业开发以外来为主,重庆本土房企与外来房企势均力敌

2017年成都新开业的项目中由外来房企打造的商业项目高达68.75%,商业更加丰富多元;

重庆本土开发商实力强劲,长期以来是重庆商业的主力军。今年在新开业的项目中发现众多优质的外来开发项目,代表重庆商业正在走向更加开放、包容、多元的阶段。

成都进入多点开花的小体量社区商业时代,重庆偏爱打造综合性大型商业地标

成都2017年新开的商业项目中,低于5万m²的小体量占半壁江山,多为社区型商业;?

重庆2017年新开业的商业项目中,高于10万m²的商业占64.3%,多为综合性大型商业。

6、闭店情况

重庆率先进入百货闭店高峰,今年成都百货业态洗牌更加激烈,追求坪效的单一功能商业市场萎缩加剧

2017年成为成都百货闭店高峰期,共关闭8家百货;?

重庆在经过2016年百货密集闭店期后,在今年有所缓和,关闭2家;?• 从百货闭店情况来看,追求坪效的单一功能商业逐步萎缩,未来多元化功能的商业才能在市场存活

7、运营概况

购物中心近三年来空置率小幅上涨,成渝购物中心处于升级调整期,品牌孵化和引进速度需要提升

成都空置率近四年来维持在7.1%-10.2%之间;重庆空置率近四年来在13.7%-10.8%之间浮动;成都和重庆近三年来, 购物中心空置率均呈小幅上升趋势;

其原因一是进入存量时代后,由于部分购物中心战略的转变以及品牌的调整,导致空置率的小幅上升;

其原因二是品牌的孵化和引进的速度与商业体量的增长无法匹配,导致购物中心的空置率上升。

重庆购物中心租金水平较为均衡;成都购物中心的租金分化严重,新区商业运营面临更大的压力

从租金方面来看,重庆的非核心区域与核心区域租金水平差距较小,发展较为均衡;

成都非核心区域与核心区域租金分化严重,新区商业运营面临较大的压力。

小结:商业调整期来临,多元化成主旋律

成都、重庆核心商圈饱和,在高库存和激烈的市场竞争之下,商业进入调整动荡期,开发步入理性阶段,新商业向外延伸。随着交通的快速发展,内陆城市固有的信息不对称壁垒被逐渐打破,成都、重庆商业更加开放、多元化。未来,运营能力将是双城商业需要重点提升的方向。

二.品牌表现

1.首进品牌表现

外来首进品牌抢滩登陆成渝,成渝具备强大的品牌吸引力,其中国际奢侈品牌中国首店选址成都

成渝首进品牌中零售业态占比较大,两城相较之下,重庆市场品牌业态类型更为丰富

2017年新进驻成渝两城的品牌中脑阔餐饮、服务、零售、娱乐业态,类型丰富,其中进驻成渝的零售品牌占新进驻品牌的绝大 部分比重,相较之下,重庆新进驻品牌相对业态更加丰富。

2、零售品牌表现

成都奢侈品牌进驻及开店情况领先、重庆市场后继发力,未来西南市场竞争愈加激烈

因奢侈品牌同一区域布局的门店有限,同为西南区域两大重镇面临着品牌名额的竞争。从截止2017年奢侈品牌进驻数量来看:

成都37大奢侈品品牌已全部进入,并且以55家高于品牌在重庆开店数量,整体表现突出;

重庆37大奢侈品品牌新开店数量9家,奢侈品牌市场后继发力,未来表现可期。

成渝零售品牌引领全国绝大部分重点城市,成都成为仅次上海 、北京第三大零售市场,重庆赶超两大一线城市

从快时尚、轻奢、奢侈品三个维度来看,成渝零售市场位列全国重点城市前段位;?

成都表现尤为突出,轻奢、奢侈品布局仅次上海、北京;重庆在轻奢、奢侈品布局数量上超过深圳、广州两大一线城市,为西南零售市场蓄力。

小结:西部市场潜力唤醒,重庆对品牌的吸引力上升

商业的成功表现在强大的品牌吸引力和人群号召力,西部两大重镇——成都、重庆在2017年的品牌市场 中有着非常抢眼的表现,甚至超越一线城市。其原因归结于两大城市庞大的消费市场以及日益优化的消费 结构。

未来,西部将成为更多品牌入驻的首选地,同时双城需要利用市场优势孵化更多的本土IP,提升自我再生能力,塑造完整的商业链。

三、 商业亮点

1.以文化为核心的商业崛起

成都、重庆文化历史底蕴浓厚,赶超广深一线城市,文化将成为商业市场的重要竞争力

存量时代随着竞争的加剧,购物中心的差异化需求日益紧迫,而结构性疲软的品牌市场尚未积蓄好力量给购物中心以充足的选择,传统的品牌和业态的替换很难不落窠臼,场所的内容运营成为差异化的关键。城市的文化氛围正是培养这些跨界项目的土壤,深厚的文化底蕴不仅能保证文化资源上供给充足,还培养了在精神文化诉求上更加丰富饱满的消费者。成都、重庆在文化氛围方面有着较好的底蕴,成为商业市场的重要竞争力。

连锁模式的品牌无法满足消费者差异化的需求,成渝本土IP羽翼日渐丰盈

成都餐饮、休闲娱乐、生活服务本土十大人气品牌中本土IP占优,重庆餐饮本土IP强势;?

简单的复制商业难以满足各个地区的不同的消费者,购物中心承载的功能也从购物、吃饭转向更加丰富的文化体验场所,本土IP更能抓住消费者的诉求。

文化氛围浓厚,文创类品牌进驻成渝意向高,但本土文化类品牌的孵化及拓展力度还需加强

全国TOP50文创品牌进驻成都20家,重庆10家;?

成都3家本土文创品牌入围全国TOP50文创品牌榜单,品牌类型以小众业态为主,分别为刺青品牌——纹玩刺青,潮牌集合店—SPARKO,创意皮影戏——冰人创艺影戏馆,但知名度都相对较低,且目前暂未打入其他城市市场。

成都、重庆文化氛围浓厚,但在本土文化品牌打造方面还需进一步加强,未来发展空间巨大。

2、个性化商业时代到来

时尚、个性化资源扩散至西南市场,成都表现尤为亮眼,成为时尚第三城

作为西南两大重镇,成都、重庆在时尚、个性化资源上有较好的表现,尤其是成都,在明星店、买手店数量上位居第三,已经成 为仅次上海北京、引领国内、比肩国际的生活方式风向标。

3、 新商业的初步试水

技术升级促使新零售应运而生,西南市场处于初步试水阶段

当前人们的生活节奏、技术更新节奏、行业变革节奏都在加快,异业入侵型的技术颠覆将成为商业新常态。新零售在2017年成为 大热趋势,但在西南市场今年仅仅是试水阶段,还未形成大爆发。

业态边界越来越模糊,更多综合跨界品牌进入成渝市场,逐渐取代单一的功能店

2017年首进西南品牌中,较多品牌跨界店、集合店,品牌跨界打造多功能复合店铺成为趋势;

另外,品牌通过旗舰店、概念店等方式提升消费体验感与场景感。

打造新场景体验型业态成为商业升级调整、走差异化道路的主攻方向,成渝体验式商业正处于2.0阶段

体验式商业1.0:探索阶段,停留在喊口号。?

体验式商业2.0:试水阶段,体验业态单一。?

体验式商业3.0:契合阶段,业态多元化。业态、定位、消费人群三者形成高度契合,商业真正拥有自己独特的“性格”。

小结:紧跟市场趋势,西南全面落地

2017年实体商业重新焕发生机,技术的升级和消费 结构的改变催生新零售,使电商和实体找到平衡点,追求共同发展。成都、重庆凭借强大的包容性步入这 场商业颠覆战之中,紧跟市场前沿趋势。

未来,成渝双城将有更多新零售的表现形式出现,颠覆传统的商业模式。

  未来双城商业趋势研判

成都本土企业发力,重庆外来企业助力

城市发展模式的不同造就了不同的商业发展格局。成都长期以来以包容、开放的姿态迎接多元商业,但同时也存在着本土企业较为弱势的问题;重庆本土房企实力强劲,在商业中一直以来占主导地位,外来房企难以打开局面,但在今年出现了新的转机。

未来,成都本土房企的发力和外来房企对重庆商业的助推,将使双城商业格局更加完善,形态更多丰富、多元。

回归中心,城市再生将是核心命题

城市资源已趋于饱和,产业转型正在发生,商业地产进入存量时代,双城应该以“再生”的眼光,将城市发展中的问题前置,坚定走“城市再生”之路。

未来,双城将更多参与城市文化建设,追求城市的宜居,这客观上成为“城市再生”的动力。

新零售进一步突破场内界限,服务成为实体商业场景打造核心

新零售时代,谁能更高效更优质地服务,谁就能赢得消费者。

未来,双城将利用场景化思维打造营销闭环。双城实体商业将致力于挖掘场景模块下的感性消费,提供给消费者的是从消费需求满足、沟通互动体验、情感纽带输送。

新技术将驱动新物种进化

双城商业地产市场向一线城市看齐。

未来将更加数据化和内容化,复合业态将成为主流。生活方式能够覆盖商业的全维度空间,不但可以对传统品牌、空间、文化赋予新的消费内涵,还可以创造新的消费生命。

消费阵地向年轻化转移,亚文化或成创新爆发点

年轻消费群体的小众化重组、亚文化聚合,产生了西南地区多元消费的动力机制。

未来,双城商业将满足、适应和挖潜个人化、小群体的需求,将充满个体表达的设计感融入消费当中。

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